Il tema della destinazione d’uso di un immobile è da sempre un aspetto fondamentale che si incontra/scontra nella scelta di locali da adibire a studio medico-dentistico e sul quale i professionisti sanitari riscontrano informazioni a volta discordanti.

Con questo articolo vorrei dare una serie di informazioni utili in modo da far chiarezza su questo tema.

Per destinazione d'uso di un immobile si intende l'insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. Ogni comune le definisce nelle proprie norme tecniche, ma in generale possiamo far riferimento al Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/2001, che le divide in 5 categorie:

• Residenziale
• Turistico-ricettiva
• Produttiva e direzionale
• Commerciale
• Agricola

Queste denominazioni sono differenti rispetto a ciò che si utilizza nel lessico comune così come anche negli annunci immobiliari. Infatti si fa spesso riferimento a delle sigle, per esempio A10, C1, ma queste rappresentano in realtà le categorie catastali, che non hanno direttamente a che fare con le destinazioni d’uso, ma vengono utilizzate fiscalmente per il calcolo delle imposte.

Considerando, quindi, un immobile adibito completamente o prevalentemente a studio medico, di uno o più medici, il locale dovrà possedere la destinazione di ufficio, rientrando nella terza categoria generale di cui abbiamo parlato prima, ossia quella "produttiva e direzionale". È evidente, quindi, che uno studio medico non può essere instaurato in immobili che si trovano in altre categorie generali, quali residenziale o commerciale. Se si vuole avviare l'attività in un immobile che non ha quella destinazione d’uso urbanistica, occorre operare un mutamento di destinazione d'uso ove possibile.

Poiché nella ricerca di un locale si utilizza spesso la classificazione catastale, si può considerare in genere come riferimento le categorie A10 e C1 in modo da sapersi orientare nella scelta. È possibile trovare in alcune Regioni delle “deroghe” alle destinazioni d’uso per casi particolari, ma è sempre bene far riferimento comunque alle norme tecniche nazionali e approfondire il caso specifico con gli uffici tecnici locali.

Quanto abbiamo affrontato, tuttavia, non è da considerarsi se lo studio medico occupa solo una piccola porzione di un immobile residenziale. Infatti in questo caso l’“uso prevalente” risulta essere quello abitativo e, quindi, potrebbe non essere necessario il mutamento di destinazione d’uso. Per verificare se ci si trovi in questo caso bisogna far riferimento alle norme comunali che possono andare a definire delle percentuali ben definite di superficie da destinare a professionale e residenziale (ad esempio il Comune di Roma impone il limite massimo del 25%).

Se invece dello studio professionale (singolo, associato o Società tra Professionisti) si volesse avviare l’attività come ambulatorio, le indicazioni date valgono anche in questo caso, prestando però attenzione al fatto che molti comuni fanno una distinzione sulla destinazione d’uso urbanistica tra le due attività. Quindi un immobile utilizzato prima come studio professionale nel passaggio ad ambulatorio potrebbe necessitare di un cambio di destinazione d’uso.

Mi rimane un ultimo consiglio da dare, che è quello di verificare anche il regolamento di condominio, qualora presente, perché potrebbe contenere delle restrizioni per l’apertura dell’attività sanitaria oppure l’impossibilità di effettuare il cambio di destinazioni d’uso.

di MARCO TROTTA, CEO & FOUNDER MEDUP