INTRODUZIONE

Trovare l’immobile giusto per aprire uno studio medico o odontoiatrico è un passo cruciale, ma non basta che sia esteticamente piacevole o situato in una buona posizione. È fondamentale verificare che lo spazio rispetti una serie di normative specifiche per le attività sanitarie. In questo articolo, analizzeremo i principali aspetti da valutare per determinare l’idoneità del tuo immobile.

1. Destinazione d’uso sanitaria: il primo controllo

Il primo aspetto da verificare è la destinazione d’uso dell’immobile, che definisce ufficialmente l’utilizzo consentito dello spazio. Spesso si confonde questo concetto con la classificazione catastale (es. A/10, C/1), che invece ha una funzione prettamente fiscale legata al calcolo delle imposte e non è direttamente connessa alla destinazione d’uso.

Il tema della destinazione d’uso di un immobile lo approfondiremo in uno dei prossimi articoli.

La destinazione d’uso corretta è un requisito imprescindibile per l’apertura di uno studio medico o odontoiatrico. Se l’immobile non possiede una destinazione idonea, sarà necessario richiederne un cambio presso il Comune di competenza, un procedimento che può comportare costi e tempi aggiuntivi. È importante effettuare questa verifica in fase preliminare, poiché non sempre il cambio di destinazione d’uso è consentito.

Suggerimento:
Puoi iniziare la valutazione richiedendo la documentazione catastale per ottenere informazioni di base sull’immobile. Successivamente, approfondisci verificando l’effettiva destinazione d’uso tramite altri documenti urbanistici, come il certificato di agibilità e le pratiche edilizie eventualmente depositate presso il Comune.

2. Conformità urbanistica

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli abilitativi edilizi rilasciati dal Comune.  In altre parole, significa che l’immobile è stato costruito, modificato o ristrutturato seguendo tutte le norme urbanistiche e edilizie applicabili e che non presenta abusi edilizi.

Valutare la conformità urbanistica è uno dei passaggi più importanti da verificare prima di aprire uno studio medico o odontoiatrico. Questo aspetto non riguarda solo la possibilità di utilizzare l’immobile per attività sanitarie, ma garantisce anche che lo stesso sia a norma e non presenti irregolarità che potrebbero bloccare il progetto di apertura della tua attività.

Alcuni documenti fondamentali da richiedere:

• Progetto originario dell’immobile.
• Licenza edilizia o permesso di costruire.
• Certificato di agibilità
• Pratiche urbanistiche successive al progetto originale (CILA, SCIA, richieste di condono, ecc.).
• Concessioni in sanatoria (se sono stati regolarizzati abusi edilizi).

Suggerimento:
Affidati a un tecnico esperto per esaminare attentamente la documentazione e verificare che l’immobile sia conforme sotto ogni aspetto urbanistico.

3. Regolamento di condominio

Se l’immobile si trova in un condominio, è fondamentale verificare il regolamento condominiale, che disciplina l’uso delle parti comuni e delle singole unità immobiliari. Può essere:

• Contrattuale: Allegato all’atto di acquisto e accettato da tutti i condomini. Ha un valore vincolante.
• Assembleare: Approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste.

Alcuni regolamenti possono contenere clausole ostative che vietano o limitano l’uso delle unità per attività professionali o sanitarie. Le più comuni includono:

• Divieto di attività professionali o sanitarie: Espliciti divieti di utilizzo per studi medici o odontoiatrici.
• Limitazioni al flusso di persone: Restrizioni per attività che comportano un alto afflusso di pazienti.
• Tutela della destinazione residenziale: Obbligo di mantenere l’uso abitativo delle unità.

Queste clausole sono vincolanti solo se il regolamento ha natura contrattuale e la clausola è chiaramente specificata.

Suggerimento:
Richiedi una copia del regolamento condominiale all’amministratore o al proprietario e consulta un avvocato per interpretare eventuali clausole ambigue o per valutare la possibilità di modifiche.

CONCLUSIONE

Verificare l’idoneità di un immobile per uno studio medico o odontoiatrico è un processo complesso che richiede una valutazione attenta di diversi aspetti tecnici e normativi. La destinazione d’uso, la conformità urbanistica e il regolamento condominiale sono alcuni degli elementi chiave per garantire il rispetto delle normative e la funzionalità della struttura. Trascurare anche un solo dettaglio potrebbe comportare ritardi, costi aggiuntivi o addirittura l’impossibilità di avviare l’attività.

Oltre a questi aspetti, è importante tenere in considerazione altri elementi come l’illuminazione e ventilazione naturale, un requisito fondamentale non solo per il benessere di pazienti e operatori, ma anche per assicurare la conformità igienico-sanitaria. Approfondiremo questo tema in un articolo successivo, offrendo ulteriori strumenti per aiutarti a trasformare il tuo immobile nello studio ideale.

Affrontare ogni fase con un’adeguata preparazione ti permetterà di evitare imprevisti e di avviare la tua attività nel migliore dei modi. Con la giusta attenzione ai dettagli la società Medup potrà aiutarti a creare uno studio medico o odontoiatrico efficiente, accogliente e perfettamente conforme alle normative.

di MARCO TROTTA, CEO & FOUNDER MEDUP